昨日，国土部等印发通知，选取了13个城市作为“利用集体建设用地建设租赁住房”的试点，通篇来看这份通知，文如其名，亮点就是“农村集体用地以租赁的形式入市”，这一政策如果施行开来，那会对房价及楼市产生何种影响呢？相信大家这两天也看了不少相关的解读了，尤其是一篇网络爆文，说“二三折的房子马上就要来了”，其他诸如“楼市大地震”之类的，传播的也非常好，集体用地租赁入市形式的推出，是否真的就会对未来商品房市场产生巨大波动呢？对此，我倒是有一些不同的看法。
先来谈一下我的看法，我的看法也很简单，关键就是一个租赁房源与商品房房源的区别，此次推出的集体用地租赁入市，说到底还是在建“租赁房源”，意在加大租赁房源的供给，但集体用地的租赁房源有一个特点，就是房租可能会明显低出许多，这是因为土地性质的关系，商品房用地的一律是要经过招拍挂的，政策从土地中也能分一杯羹，也就是我们常说的“土地财政”，而农村集体用地少了这个环节，所以，就地价而言，它少了非常多的成本，房子如果除去了土地的价格因素，那这部分房源如果出售的话，房价会降出不少。这也或许正是为什么农村的地只能以租赁的形式入市，而不能以商品房的形式入市的原因，农村集体用地如果一旦确权入市，那对未来楼市的冲击是非常大的，尤其是一线城市，但这次不是买卖的关系的入市，而是以“租赁”的形式入市，说到底，还是一个“租赁房源”的问题。
关于发展住房租赁市场，笔者在前面的一些文章中就曾明确表达过观点，租赁市场如果要发展好、如果要抑制商品房房价，必须要满足两点，一点是解决好“同权”的问题，一点是解决好“供应量”的问题。前者，广州已经开了口子，称“租购同权”，我们也分析过，所谓“同权”，实质上很难落地，这不是政府一个部门就可以解决的，与“租购同权”相关的，还有无锡、济南等城市实行的“租房落户”，这一政策，笔者是双手拍快的，像“租房落户”的措施，就可以认为解决了“同权”的问题了，但“租房落户”这一政策能否在一线城市落实呢？很难！前不久，北京出了一个“共有产权房”，住建委称可以落户，但第二天马上就改了口，又说不能落户了，之前媒体的解读是“误读”，这就把这道政策的分量削弱了，如果共有产权房仍然不能解决“同权”的问题，那期待租赁房源来解决“同权”的问题，多少有些不切实际了，租房者怎么可能与购房者享受到同等的权利待遇呢？
再一个是“量”的问题，租赁市场的发展，必然要考虑好这两个问题，一个是“权”，一个是“量”，并且，“权”在“量”先，没有“权”，“量”再多恐怕也无济于事。在“量”这个问题上，北京等一二线城市做的是非常值得称道的，大幅的提高了今后的供地计划，且在租赁房源上不遗余力，甚至这次还将集体用地纳入了租赁房源的范畴之中，从此也可以看出当局对于发展住房租赁市场及落实“租购并举”的长效机制的态度和决心，这一点也是不容置疑的。
北京等城市的集体用地租赁入市，说到底还是一个解决租赁房源来源的事，它与商品房房价的关联还不是最紧要的，与商品房房价关系紧要的是租房市场的“同权”问题，如果将来北京等城市真正解决好“租购同权”的问题，那这部分集体用地租赁房源将发挥非常大的作用，但如果解决不好“同权”的问题，那这部分房源的实际功效也会被打折扣，它影响的可能仅是房租，对房价的影响微弱。说到底，还是长效机制，从七月底至今，长效机制在“租购并举”层面频频发力，如果长效机制今年能正式问世的话，那其最主要的形式估计就是“租购并举”了，今年及未来几年房地产市场建设的重点就是发展住房租赁市场了，并且在租赁房源供给量上会大大增多，此时，将农村用地纳入进租赁房源体系中，也是合情合理的。但不管租赁房源怎么个来源，它终究是租赁住房，不是商品住房，而既然是租赁住房，需求一端首先要解决的，还是一个“同权”的问题，也就是说，未来租房者能否享受到合理的权力，如果不能，对商品房的需求就不会降下去。
综合来看，集体用地租赁房入市，对于平抑房租是非常有作用的，但对于平抑房价，它的影响可能没那么大，如果期待这部分房源能否平抑房价，那关键要看的，还是“租购是否能同权”，租房者不能享受到与购房者同等的权力，那商品房的需求就不会减少，需求不减，增量供给又都给了租赁房，在有限的商品房供给一侧，市场仍可能会遇热。
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