物业费该不该交纳？

群众日常生活无非就是 “衣、食、住、行”四大方面，“住、行”方面遇到纠纷怎么办呢？

本期平法小编要与大家讲一讲日常生活常见的物业服务合同纠纷。



案情回顾：

原告系物业公司，被告系小区业主。2018年，原告将被告诉至法院，请求判令被告交纳2017年度的物业费及滞纳金。被告辩称，不同意交纳物业费，理由是：长时间不在小区住，没有享受到物业服务；家住一层，没有享受到电梯服务；换物业公司不知情，业主委员会与物业公司签订的合同不认可；小区垃圾中转站距离楼房近，影响业主生活；小区脏乱差，打扫卫生不及时；楼道灯、门禁坏了无人修理；地下车库漏水，影响业主生活；小区安保形同虚设，电动车丢失；楼道杂物堆积、小区车辆乱停乱放无人管理等等。总之，原告的物业服务不达标，不同意原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告回复称，2017年刚接手小区物业，在卫生、安保、电梯、消防等方面进行了物业服务，小区环境较接手前有明显改善。原告与小区业主委员会依相关规定签订了物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力；被告是小区业主，理应交纳物业费；卫生、楼道杂物堆积及车辆停放的问题，物业都进行了管理，但部分业主不配合，影响管理效果；垃圾中转站的设立关系全体业主权益，如部分业主认为影响其生活，可以另诉；安保设施齐全，业主财物丢失应该找侵权人赔偿；地库漏水，系开发商建设的问题；楼道灯、门禁等问题，物业都在持续维护修理。
法院经审理认为，原告在接手小区物业后，切实开展了物业服务，存在服务瑕疵之处，但不足以作为被告不交或少交物业费的理由，故对原告起诉要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。考虑被告非无故不交物业费，故对原告起诉要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。


法官提示：
随着城市化进程的加快，越来越多的人搬进小区，住进楼房，享受物业公共服务。物业企业服务小区成百上千的业主，正所谓众口难调，每一位业主对于物业服务质量的感受都不尽相同，但普遍存在“还没享受服务，凭什么要早交费？”、“物业干啥了，凭什么收费？”、“物业服务不达标，应该减免物业费！”、“别人不交我也不交！”等质疑和心声。基本上所有物业服务合同都约定了物业费属于“上交款”，但较低比例的业主能够及时交费，物业企业垫资服务成为普遍现象。钱收不上来，服务跟不上去，业主对物业越来越不满，小区生活环境越来越差，如此往复，恶性循环，两败俱伤。
究其原因，一是业主对物业工作及相关规定不了解，亦缺乏对物业企业的理解与信任；二是物业企业服务不用心，举措不到位，未将提高服务质量列为首要目标；三是物业企业无强制力，管理权有名无实，亦无合同解除权；四是社区共治理念未形成，双方自利意识强烈；五是政府相关部门、居委会、街道办、业主委员会等主体未充分发挥职能；六是缺乏规范各主体权责的制度文件。以上因素导致业主与物业之间各类矛盾纠纷日益增多且未得到有效解决，其中占比较多的是物业企业诉业主主张物业费的纠纷。
对于物业费交纳纠纷的处理原则是：一、基于物业服务的公共性，业主以未享受到物业服务或无需享受物业服务为由进行抗辩的，法院不予支持；二、业主针对物业服务不达标提出的具体问题，遵循谁主张谁举证原则，举证不能的一方承担败诉的风险；三、业主提出的问题中非物业服务的问题，例如房地产开发部门的问题、供暖方面的问题、有具体侵权方的问题等，遵循另行解决的原则，催缴物业费的案件中不作处理。另外，统计此类纠纷的裁判结果，调解率高，判决率低，判决中全额支持物业费的比例高，减免的比例低。当前法院在普及物业相关法律知识方面成效显著，但仍有当事人对司法公正及裁判标准存在质疑。今后通过司法裁判引导业主及时交费、合理维权，督促物业改进服务、提高质效，将是法院持续工作方向。


法律链接：

《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

来源：北京平谷法院
采编：色彩

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