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标题: 深度！屋面漏雨、下水管堵塞、窗户漏水……遇到这些问题怎么解决？ [打印本页]

作者: admin 时间: 2022-8-6 15:44
标题: 深度！屋面漏雨、下水管堵塞、窗户漏水……遇到这些问题怎么解决？
房屋也有寿命
到了年限
也需要保养

注：本文表述的“房屋”，
全部指城镇国有土地上
依法建造的住宅。

房屋出现设备老化、渗漏、排水管道堵塞等问题的原因多种多样：

1. 产权人对房屋维修养护不够重视，缺少计划维修，对出现的损坏或设施设备老化等问题维修不及时、不到位；
2. 产权人在装修时拆改卫生间防水层引起渗漏；
3. 个别房屋产权人向排水管道扔杂物等引起排水管道堵塞等原因造成。

如果房屋出现了漏雨、排水管道堵塞、窗户漏水等情况，住户该怎么办？如何维修？

北京市住建委重点针对房屋修缮这一民生问题，进行了深入的调查研究和经验总结，印发了《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》，文件明确了关于房屋维修和保养的多方责任，包括建设单位、产权人、物业公司等各方。

《意见》对强化和落实房屋产权人的维修责任，做好房屋维修的监督管理，使计划维修与问题维修相结合，对解决房屋维修不及时、不到位等问题有着非常重要的意义。

下面，小编帮您理清思路，找准维修责任方，尽快解决这些问题。

01：3个问题？
在开始划分责任前，首先您需要了解3个问题：
问题1.需要维修的房屋分哪几种类型？
问题2.房屋需要维修的部位，责任如何划分？
问题3.房屋业主和使用人的“六不得”指什么？

一、需要维修的房屋分哪几种类型？
根据房屋产权人不同，需要维修的房屋可以划分为：商品住宅、直管公房、企事业单位自行管理的房屋、回迁房、城镇私房。

二、房屋需要维修的部位，责任如何划分？
房屋的维修部位，分“专有部分”和“共有部分”两个部分。个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。

1.房屋专有部分是指建筑区划内的特定空间，比如房屋、车位、摊位等，并且必须满足三个条件：
一是具有构造上的独立性，能够明确区分；
二是具有利用上的独立性，可以排他使用；
三是能够登记在特定业主名下。

另外，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。

2.房屋共有部分包括“共用部位和共用设施设备”，主要有两个标准，一是不属于业主专有部分，二是不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。

共有部分的特点是：全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。

比如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。

三、房屋产权人的“六不得”指什么？
1.不得故意损坏住宅及设施；
2.不得擅自变动建筑主体、承重结构；
3.不得擅自拆改供暖、燃气等管线；
4.不得向下水管道投放杂物;
5.室内厨卫装修不得破坏防水层；
6.不得违规出租房屋。

东城区对北新桥街道育树胡同第一家房屋漏雨问题展开施工，清理屋面积存树叶，查找屋面漏雨位置，采取修缮措施，避免继续漏雨，并于三日后施工完毕。

朝阳区太阳宫乡芍药居北里一户家里厨房的下水管道频繁堵塞，由产权单位和物业管理单位互相配合，完成对单元出楼管线更换维修。并在汛期前，对该小区4幢楼进行屋面防水工程。

02：保修期内
发现房屋出现维修问题，第一时间拿出您家的《房屋建筑质量保证书》和《使用说明书》，看看房子是否还在保修期内。

建设单位的责任：应当按照与业主签订的住宅工程质量保证书中承诺的质量保修范围、保修期限等，承担保修责任。

为了提高住宅工程售后维修质量和管理水平，维护买方的合法权益，北京市于2020年9月8日发布了《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》，对房屋的质量保修范围、保修要求及保修期限等要求不得低于国家和本市有关法律法规的规定。
保修项目包括地基和基础工程（包含人防工程）、建筑主体、装饰装修、防水、保温、给排水、供暖、电气、智能建筑、消防、电梯、通风与空调以及室外工程等。
03：保修期外6种类型

石景山八角街道八角北里居民反映卫生间地漏及马桶在用水高峰排污量大的时候经常性返水，下水道老化、堵塞和漏水问题，石景山组织属地街道、首华物业、环卫等部门进行现场办公，对该户的下水管进行更换，并对室外污水管线进行冲洗，彻底解决问题。

如果您家房屋已经出了保修期，就需要根据产权性质和管理方式的不同来确定该由谁维修。

类型一：如果您家小区有物业管理，应立刻打电话给物业报修。
按《物业服务合同》中规定的维修项目，由物业服务人承担。
如果是《物业服务合同》之外的维修事项，涉及共有部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目，符合使用专项维修资金条件的，按程序申请专项维修资金进行维修。

住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障，又被称为房屋的“养老金”。

下面小编给您详细说说专项维修资金支取的2种情况。

应急支取：如果遇到以下6种紧急情况，可以申请应急支取专项维修资金：

1．屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
2．电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；
3．高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
4．楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
5．专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6．消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
正常支取：哪些项目可以申请专项维修资金呢？涉及住宅共用部位维修的有9个方面可以申请，涉及住宅共用设施设备维修的有7个方面可以申请。
申请房屋共用部位的维修包括9个方面：
1．屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
2．楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
3．地下室出现渗漏、积水的；
4．楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
5．建筑保温层出现破损、脱落或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
6．外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
7．公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
8．公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
9．其它情况。
申请住宅共用设施设备的维修包括7个方面：
1．电梯主要部件需要进行维修或更换的；
2．二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
3．避雷设施不满足安全要求的；
4．配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
5．消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
6．楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
7．其他情况。
划重点：以下几种情况是不属于使用专项维修资金使用范围的：
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4.根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

类型二：如果您住的是直管公房，分专有和共有两部分情况：
1.已售公房的个人专有部分维修由业主承担；
2.未售公房以及直管公房共有部位和共用设施设备的维修由产权单位承担。

施工前后对比。苹果园街道苹果园二区居民反映厨房管道漏水，工程维修师傅为业主更换了上水主管，得到了居民的认可。

通州区月季园小区地下车库出现渗水情况，通州区确定了内修外修的解决办法，内部临时挡板引流保障车位可以使用，外部于2021年春季后进行地面防水维修。

类型三：如果您住的是企事业单位所有并自行管理的住宅，包括未实施物业管理的房改房。
1.业主承担个人专有部分的维修；
2.房屋共用部位和共用设施设备的维修，在售房款和公共维修资金未使用完的，应使用相应的资金；在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的业主承担；
3.未实施房改的住宅维修由产权单位承担。

类型四：（原）产权单位已灭失且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房。
1.业主承担个人专有部分的维修，共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担；
2.街道办事处（乡镇人民政府）或社区应协调属地社会企业提供有偿维修服务，同时尽快组织召开业主大会，选聘物业服务人。

类型五：如果您住的是城镇私房。
1. 由房屋所有权人承担维修责任。
2.城镇“困难户、五保户”的住宅维修工作，根据相关政策由属地民政部门确认，维修费用由属地政府协调解决。

类型六：其他情况。
1.因周边施工造成城镇住宅地基下沉、墙体开裂变形等损伤的，应由房屋产权人或利害关系人委托鉴定，根据鉴定报告的结论，由造成损伤的责任单位承担鉴定费用和维修责任。
2.因住宅使用人使用不当造成住宅需要维修的，或者自行更换外窗、雨落管等设施的，相应维修责任由使用人承担。

04：建立先应急后追偿制度
北京市建立由街道（乡镇）承担城镇住宅应急维修责任。
发生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要应急维修、维修责任人暂时无力维修的，或者发生突发情况需要紧急维修的，街道（乡镇）应当组织相关抢险队伍进行应急维修。
应急维修的费用按照工程造价定额确定，发生的费用由维修责任人承担。

供稿部门：房屋安全和设备管理处、工程质量管理处、物业专班

来源北京市住房和城乡建设委员会

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